100 мільйонів євро на соціальне житло для ВПО та медиків: коли планують збудувати перші 1500 квартир

Дах над головою по-європейськи: як працюватиме проєкт ЄІБ на €100 мільйонів для соціального житла в Україні.

Мільйони українців, які втратили домівки через війну, роками залишаються між дорожнечею приватної оренди та відсутністю виразної державної житлової політики. Поданий Президентом України до Верховної Ради проєкт Закону № 0403 про ратифікацію міжнародних угод із Європейським інвестиційним банком, закладає основу нової системи. Мова йде про залучення 100 мільйонів євро на розбудову фонду муніципального орендованого житла. 

Україна підписала з Європейським інвестиційним банком дві угоди про фінансування соціального орендного житла. Пілот передбачає €50 млн кредиту, €50 млн гранту ЄС і будівництво близько 1 500 квартир. Для кого планують житло, за що платитимуть громади та як ЄІБ контролюватиме використання коштів?

Як працюватиме фінансування «50 на 50»

На пілотний етап проєкту, розрахований на 2026–2030 роки, передбачено €100 млн залученого фінансування. Якщо пілот буде успішним, Фінансова угода передбачає фазу масштабування у 2028–2033 роках. Її орієнтовна вартість становить €300 млн, а загальна вартість двох фаз — €400 млн.

Фінансова модель пілоту поєднує два джерела:

Кредит ЄІБ — 50 мільйонів євро позики Україні. Останній платіж за кожним траншем має відбутися не пізніше ніж через 30 років від запланованої дати його виплати та в будь-якому разі не пізніше 31 грудня 2073 року.

Безповоротний грант ЄС — 50 мільйонів євро.

Окремо в додатку 2 до Угоди про інвестиційний грант передбачено 6 мільйонів євро технічної допомоги поза межами заходу, який фінансується за цією угодою.

Грант покриває половину залученого фінансування пілоту. За фінансово-економічними розрахунками до законопроєкту, кредитні й грантові кошти планують передавати у формі субвенцій з державного бюджету місцевим бюджетам.

За Фінансовою угодою ЄІБ не фінансує, зокрема, ПДВ, інші податки й мита, придбання земельних ділянок і будівель, їх ремонт та поточне утримання.

Згідно з фінансово-економічними розрахунками до законопроєкту, загальний обсяг видатків місцевих бюджетів на сплату податків, зборів та ПДВ у 2026–2030 роках становитиме близько 134,2 мільйона гривень. На 2026 рік передбачено 6,5 млн грн, на 2027-й — 33,1 млн грн, на 2028-й — 47,3 млн грн, на 2029-й — 40,5 млн грн, на 2030-й — 6,8 млн грн. 

Отже, громада, яка виявить бажання збудувати соціальний будинок, має передбачити у своєму бюджеті кошти на сплату податків і зборів.Підключення до інженерних мереж у розрахунках віднесено до прямих витрат проєкту.

Оренда замість приватизації: для кого збудують перші 1 500 квартир

Збудоване житло залишатиметься в публічній власності й надаватиметься в оренду за платою, нижчою від ринкової.

Протягом пілотного періоду у 2026–2030 роках у двох-трьох відібраних територіальних громадах планують збудувати орієнтовно 1 500 житлових одиниць (квартир). Їхня загальна площа становитиме 82,5 тисячі квадратних метрів, у середньому — 55 кв. м на квартиру.

Планові показники будівництва такі:

- 2026–2027 роки — завершених квартир у розрахунках на ці роки не передбачено.

- 2028 рік — перші 300 квартир (16 500 кв. м).

- 2029 рік — 840 квартир (46 200 кв. м).

- 2030 рік — 360 квартир (19 800 кв. м).

Угода про інвестиційний грант визначає категорії, для яких призначене житло:

1. Внутрішньо переміщені особи (ВПО).

2. Малозабезпечені домогосподарства, неповні та багатодітні сім’ї.

3. Особи з інвалідністю, діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування.

4. Люди, чиє основне житло знищене або стало непридатним для проживання через війну.

5. Ветерани війни.

6. Працівники, важливі для відбудови громад, зокрема вчителі, медичні сестри та працівники комунальних служб, яким складно орендувати житло за ринковою ціною.

7. Молоді фахівці та недавні випускники.

Правила ЄІБ, тендери та європейський антикорупційний заслон

Використання міжнародних коштів супроводжуватиметься окремими вимогами до закупівель, відбору орендарів і контролю.

Закупівлі робіт, товарів і послуг здійснюватимуть за Керівництвом ЄІБ із закупівель (EIB Guide to Procurement). Фінансова угода окремо встановлює вимоги до допуску учасників закупівель.

Для контрактів на поставку товарів вартістю від 5 мільйонів євро включно діють вимоги до походження товарів. Перелік охоплює держави ЄС, Україну, визначені країни Західних Балкан, Грузію, Молдову та сторони Угоди про Європейську економічну зону. Єврокомісія може окремим актом визнати прийнятними й інші країни.

Громади-учасниці мають розробити прозору й справедливу процедуру відбору орендарів, прийнятну для ЄІБ.

Юрисдикція щодо розслідування будь-яких зловживань, шахрайства чи корупції у цьому проєкті прямо закріплюється за Європейським олаф (OLAF), Європейською прокуратурою (EPPO) та Європейською аудиторською палатою. Судові спори між Україною та ЄІБ підпадають під розгляд Арбітражного суду ЮНСІТРАЛ.

Повернення коштів і призупинення виплат

За передбачених грантовою угодою підстав ЄІБ може вимагати повернення всієї або частини вже виплаченого гранту. На повернення відведено 30 календарних днів від отримання письмової вимоги. Припинення грантової угоди передбачає письмове попередження за сім календарних днів. За Фінансовою угодою Банк може за визначених умов призупинити вибірку кредиту, анулювати невибрані суми або вимагати дострокового погашення вже виплачених траншів.

Спори за Фінансовою угодою, які Україна та ЄІБ не врегулювали переговорами у визначений строк, передаються на арбітраж за Регламентом ЮНСІТРАЛ. Арбітражне провадження відбувається в Гаазі (Нідерланди).

Ратифікація угод про створення соціального житла за фінансування ЄІБ та ЄС стане кроком до випробування моделі муніципальної оренди в Україні.

Громадам потрібно буде організувати управління комунальним орендним житлом і забезпечити прозорий відбір орендарів.

Для родин, які втратили житло, та фахівців, потрібних громадам, пілот відкриває можливість орендувати квартиру за доступною платою. Найближчий крок парламенту — розгляд законопроєкту про ратифікацію угод. Уряду та громадам належить підготувати проєктні заявки. За фінансовими розрахунками, перші 300 квартир планують побудувати у 2028 році.